一个朋友告诉我的真实经历,终于知道,为什么别墅在二手房市场上,流动性这么差了。

甚至不能说是流动性差,而是几乎就没有什么流动性。

通常,买别墅的业主,很少有考虑投资的,因为聪明的投资者从来不会选择这种资金量庞大、接盘人少、流动性差,而且还极难带来租金现金流回报的标的。

这就是为什么,听说过囤房囤写字楼囤车位炒作的,没听说过炒别墅的。

简单总结一下,二手房别墅基本都会遇到以下几个流动性“硬伤”:

1、占用大笔资金,交易成本高

买别墅一般需要动用的资金量,都比较大,少则数十万上百万,多则大几百万。

当然,如果买的别墅属于那种花园很小的“经济适用墅”或者“排屋”,那就另说,但这种袖珍小别墅面积有限,住着也不舒坦。

买一半的刚需住宅,可以贷款,银行对于房产的真实含金量,也会有一个评估房价的流程,相对来说比较规范,同一个小区的相似楼栋、户型,都有一个参照系。

但是别墅不一样,别墅的评估价,由于往往缺乏一定的参照系,而且成交量少,缺乏可比性,所以评估出来的价格,有的高,有的低。

再加上别墅总价一般都很高,评估价的高、低结果,相差可能会很多,不是几万块的小数目。

此外,别墅交易的税费、中介、物业交割等费用,都是一笔不小的数目,交易成本比一般的三居室、刚需、洋房高出不少。

所以,很多人买别墅,特别是二手别墅,基本上都是买来自住,不考虑投资收益方面。

2、买房的钱,距离真正住进去,不过是九牛一毛

买二手别墅之后,想要住进去,还是要收拾一下的,如果不喜欢原房东的业主装修,拆装修、重新装修都是一笔不小的数目。

也许你花200万买下的别墅,最终想要真正入住进去,还需要再在装修上投入100来万甚至更多,这还不算后期的水电、物业、维护保养、家政等长期开支,细水长流,积少成多。

对于大部分家庭而言,住别墅,实际上就是一种纯粹的消耗行为,不断侵蚀家庭的现金流,成为拖累家庭财务状况的负资产。

花在这套别墅身上,从你口袋里掏出来的那点买房钱或首付,可能只是一个开始,就像一个黑洞无底洞一样,不断消耗你后续的现金流和财力。

3、看不见的风险,才是真正的风险

如果说,前面的一些问题,都可以用钱来解决,那么,真正让二手别墅购买者困扰的,也许是那些看不见的风险。

站在原房东的角度,为什么要出卖这套别墅呢?原因无外乎以下3点:

(1)房子什么地方有硬伤,而且不可补救,难以治愈

比如楼顶渗水、地下室潮湿、花园有电缆、燃气管道不能随意挖掘等,或者是房屋结构有瑕疵、周边有恶邻等,但这些问题,卖房的房东通常不会让买家轻易知道。

甚至于,有些别墅是凶宅,装修工人在里面出过事故的,由于别墅邻里关系没那么密切,周边住户也很难了解内情。

(2)买了别墅就开始后悔,没钱装修,始终住不进去的

这一类业主出卖的别墅,很多是没有住过的毛坯,有的甚至是房企交房时候就是精装房的,但是,这样的房子,价格方面一般不会比开盘时候的售价低多少。

有装修的,会连着装修的成本卖给你,没装修的,原房东对钱那么看重,至少也不会让自己亏本,多几个月的贷款利息,都肯定是会让羊毛出在羊身上的。